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Validité sous conditions des quotes-parts de parties communes réparties par bloc et non par lot

Civil - Immobilier
18/09/2017
Si un règlement de copropriété contient des éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot, celles-ci peuvent être réparties par bloc d’immeubles.
Selon l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties commune ».
Les quotes-parts ne devraient donc pas être attribuées par bloc d’immeubles mais uniquement par lot. Néanmoins, la Cour de cassation vient d’apporter une exception à ce principe.

Une copropriété avait été divisée en sept blocs selon un cahier des charges-règlement de copropriété des 17 mai et 9 août 1949. Un état descriptif de division avait été établi le 12 mai 1960, répartissant les quotes-parts indivises des parties communes entre quatre blocs formant le bâtiment principal.

Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale du 11 septembre 2006 arguant du fait que le règlement de copropriété étant contraire aux dispositions de l’article 22, précité, de la loi du 10 juillet 1965, les règles de majorité n’ont pu être respectées.

Les juges du fond les déboutent. Relevant pourtant que l’article 22, qui est d’ordre public, exige que les quotes-parts des parties communes soient attribuées à chaque lot et non à un bloc d’immeubles, ils estiment que « comme tout contrat, un règlement de copropriété est susceptibles d’interprétation ». Ainsi, les articles 3A et 3B du règlement de copropriété contiennent des éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts des parties communes générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le 1/6e attribué à chaque bloc par l’article 3B, et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal par l’article 3A et ce, dans le respect de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation estime alors que la cour d’appel a pu retenir de ses constatations que la répartition des voix appliquée par le syndicat lors de l’assemblée générale litigieuse respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal.
Source : Actualités du droit